¿Por qué los jóvenes no pueden acceder a una vivienda en propiedad?

Guzmán Antonio Muñoz Fernández, Universidad de Córdoba
Adaptación: Àlex Blancafort

Introducción

Tradicionalmente, las familias españolas han tendido a materializar sus ahorros en bienes patrimoniales, muchas veces primeras o segundas residencias. Esto ha convertido España en uno de los países de economía avanzada con mayor número de propietarios y con más viviendas por unidad familiar. Así, el porcentaje de hogares españoles que vive en régimen de propiedad asciende al 76,7% (INE, 2017).

Sin embargo, desde que comenzó la crisis económica en 2008, para la mayoría de los jóvenes el acceso a la propiedad de su vivienda se ha convertido en un obstáculo infranqueable. Por un lado, la alta tasa de paro y los empleos irregulares se traducen en una falta de capacidad de compra; es decir, una persona joven tiene grandes dificultades para adquirir una vivienda a causa de la diferencia entre los ingresos que recibe y el precio que debe pagar. Por otro, hay un problema de falta de capacidad de pago si se tienen en cuenta la cuota máxima que se puede pagar por una hipoteca y los ingresos bajos y fluctuantes de este segmento de la población.

Esta realidad provoca que en los últimos años haya disminuido drásticamente el porcentaje de propietarios jóvenes. A día de hoy la mayoría de ellos se ven obligados a optar por el alquiler cuando se emancipan. Sin embargo, es precisamente en este mercado de alquiler donde se están registrando los mayores incrementos de precios, por lo que a muchos jóvenes no les queda más remedio que retrasar la fecha de su emancipación, compartir el alquiler o recurrir a la ayuda de los padres.

Este artículo se centra en analizar las variables socioeconómicas que actualmente definen el mercado de la vivienda de los hogares jóvenes, tanto los unipersonales como los que forman varias personas. El análisis constata que la precarización de las condiciones económicas y laborales de la juventud se ha agudizado en los últimos años, coincidiendo con la crisis económica. Esto se ha traducido en un freno al acceso a la propiedad a la vivienda por parte de los jóvenes españoles, una tendencia que va en aumento.

1. Comprar una vivienda: misión imposible para los jóvenes

Desde el inicio de la crisis, se ha producido una caída importante de la capacidad de compra de una vivienda por parte de los jóvenes. La capacidad de compra se refiere a la relación entre el precio medio de la vivienda y el salario medio. Este indicador depende de la renta disponible por la unidad familiar y está íntimamente ligado a la creación de empleo.

Precisamente, la última década se ha caracterizado por una elevada tasa de desempleo juvenil. Así, por ejemplo, la proporción de la población sin trabajo entre 16 y 29 años pasó del 12,9% en 2007 hasta el 44% en 2013. Aunque este porcentaje, según la Encuesta de Población Activa, se ha reducido en los últimos años (en 2018 fue del 28,1%), sigue manteniendo niveles mucho más elevados que en el resto de la población.

Además, a pesar de la fase descendente que registra el desempleo juvenil desde 2013, se ha incrementado sustancialmente la temporalidad de quienes trabajan. Por ello, el empleo juvenil es ahora sinónimo de temporalidad.

Por otra parte, si en el año 2004 el 11,2% de los jóvenes de entre 16 a 29 años tenía un contrato a tiempo parcial, en 2018 este porcentaje ascendió al 27,1%. En muchos casos, además, se trata de empleo parcial de carácter involuntario, ante la imposibilidad de muchos jóvenes de encontrar trabajos de jornada completa.

  • El contrato a tiempo parcial entre jóvenes, en su mayor parte involuntario, pasó de poco más del 10% en 2004 a casi un 30% en 2018.


Finalmente, además del aumento de la ocupación a tiempo parcial, la elevada rotación laboral contribuye aún más a esta precariedad de los jóvenes. Entre 2007 y 2017 se ha pasado de un encadenamiento de 3,4 contratos laborales a 5,2 al año (CCOO, 2018). Es decir, de media, los jóvenes necesitan más de cinco contratos para trabajar un año.

Desde el comienzo de la crisis económica se está produciendo un descenso acelerado de jóvenes propietarios: hoy apenas el 26% de los menores de 29 años tiene un piso en propiedad, frente al 54% en 2008

Todos estos factores se han traducido, en el período más agudo de la crisis 2008-2016, en una reducción de la ganancia media anual bruta en los hogares jóvenes, de los 34.300 euros en 2008 a los 25.500 euros en 2014, según los últimos datos del Banco de España. Esta regresión hace que a muchos de ellos les sea inviable disponer de ingresos regulares para plantearse la compra de una vivienda. Ni siquiera pueden beneficiarse del hecho de que los precios han experimentado un importante descenso desde que se llegó al nivel más alto de la burbuja inmobiliaria.

2. Las dificultades de acceso al crédito hipotecario para comprar una vivienda

Además de un problema de capacidad de compra, los jóvenes se enfrentan a la falta de capacidad de pago. Esta se refiere al porcentaje sobre la renta disponible que supone el desembolso de la cuota de la hipoteca. Es necesario realizar pagos mensuales a largo plazo y contar con fuentes de ingresos estables y verificables para que se conceda la financiación. Aunque los niveles actuales de exigencia de las entidades bancarias a la hora de conceder créditos hipotecarios son menores que durante la crisis, todavía son un impedimento para el acceso de este segmento de la población al mercado inmobiliario.

Para acceder a una vivienda en propiedad, un joven tiene que dedicar más del 60% de sus ingresos mensuales a pagar el préstamo hipotecario

Por otro lado, los estándares utilizados por las propias entidades financieras recomiendan no dedicar más del 30%-35% de los ingresos mensuales a afrontar un préstamo hipotecario. Con ello se pretende que las familias puedan disponer, al menos, del 70%-65% del sueldo mensual para las necesidades básicas como alimentarse, vestirse e, incluso, ahorrar. Sin embargo, en la actualidad, el porcentaje del salario neto de un hogar unipersonal que debería reservarse para sufragar el importe de la primera cuota hipotecaria por una vivienda libre puede superar el 60%.

Por ello, un joven solo puede comprar una vivienda con mucha dificultad. Partiendo del salario medio anual (11.161 euros), puede optar a una vivienda de 78.289 euros (si es una persona) o de 143.595 euros (si es un hogar joven de más personas), con un préstamo hipotecario a 30 años y a un interés del 2,35%. Esto supone destinar el 30% aconsejable del salario neto al crédito. Obviamente, también depende de dónde se busque. El precio medio de una vivienda en España es de unos 175.000 euros, pero en ciudades como Madrid o Barcelona el valor de una vivienda obliga a destinar en la mayoría de los casos más del 60% de este salario (gráfico 2).

  • Siendo el salario medio anual de un joven entre los 16 y los 24 años de 8.140 euros, el precio máximo aconsejable de un piso no puede superar los 57.106 euros. Aunque a los 29 años este salario ha subido más de 3.500 euros, el precio máximo tolerable no puede superar los 83.457 euros, cantidad claramente insuficiente si se considera que el precio medio de una vivienda en España es de unos 175.000 euros.


En relación con la escasa o prácticamente nula capacidad para pagar una vivienda, para la mayoría de los jóvenes el gran problema es el importe inicial del precio del inmueble y las garantías que se deben aportar para los créditos hipotecarios. Así, la entrada inicial de la compra asciende a 45.366 euros de media, calculados a partir de la estimación de una entrada del 20% del valor de la vivienda y de un 10% adicional para gastos de adquisición (notaría, gravámenes, etcétera). Esa cantidad supone 2,2 veces los ingresos anuales de un hogar joven (en el que participa más de una persona y que cuenta al menos con dos sueldos). Hace unos años, los préstamos hipotecarios alcanzaban e incluso superaban en la práctica el cien por cien del valor de tasación de la vivienda, por lo que los jóvenes habitualmente no tenían este obstáculo de la entrada inicial. Ahora esta situación ha cambiado, y la escasa o nula capacidad de ahorro de los jóvenes no les permite cumplir con los requisitos exigidos por las entidades financieras para otorgar un préstamo.

3. Descenso acelerado de los jóvenes propietarios

Así pues, la actual relación entre el sistema residencial y las condiciones socioeconómicas de los jóvenes está haciendo imposible la compra de una vivienda para poder emanciparse. Si durante los años de la expansión inmobiliaria se produjo un considerable aumento de la propiedad en todos los grupos de edad, incluidos los jóvenes, desde 2007 se está produciendo un descenso acelerado de jóvenes propietarios. En 2008, el 54,9% de los jóvenes emancipados menores de 29 años tenía una vivienda en propiedad, frente al 26,5% de 2017 (gráfico 3).

En este contexto, cada vez está emergiendo con más fuerza la fórmula de la cesión gratuita. Muchos familiares, sobre todo padres y abuelos propietarios de más de una vivienda, están cediendo gratuitamente una de ellas para que los jóvenes se puedan emancipar. No hay que olvidar que, en épocas pasadas, muchas familias españolas compraron una segunda vivienda como inversión. Como consecuencia de ello, el acceso a la vivienda mediante esta opción en el grupo de edad de los 16 a los 29 años ha aumentado notablemente en la última década, pasando del 8,7% en 2008 al 21,4% en 2017.

El 48,9% de los jóvenes menores de 29 años vivían de alquiler en el año 2017, frente al 32,3% en 2008. Sin embargo, es justamente en los alquileres donde se están registrando los mayores incrementos de precios del mercado inmobiliario

  • Son muy pocos los jóvenes españoles que tienen una vivienda en propiedad. Apenas el 26,5% dispone de recursos económicos para ello. La precariedad económica les lleva cada vez más al alquiler si se quieren emancipar: casi el 50% vive en este régimen. Otra opción es el respaldo familiar y, así, cada vez hay más jóvenes que ocupan una vivienda cedida gratuitamente por la familia, una opción que prácticamente iguala ya el porcentaje de jóvenes propietarios. Tan solo una mínima parte (3,3%) accede a algún tipo de alquiler inferior al precio de mercado promovido por organismos públicos.

4. Un alquiler elevado como única salida

Más allá de la ayuda familiar, para la mayoría de los jóvenes la vía para acceder a una vivienda es el alquiler. Cada vez es mayor el número de ellos que se decanta por esta opción: el 48,9% de los jóvenes menores de 29 años vivían de alquiler en el año 2017, frente al 32,3% en 2008.

 

Está emergiendo con fuerza la fórmula de la cesión gratuita. Familiares propietarios de más de una vivienda ceden gratuitamente una de ellas para que los jóvenes se puedan emancipar

Sin embargo, es justamente en los alquileres donde se están registrando los mayores incrementos de precios del mercado inmobiliario. De hecho, es la mayor demanda por parte de los jóvenes la que está presionando al alza el precio medio del alquiler. Y, dado que proporcionalmente hay más jóvenes en alquiler que en el resto de los segmentos de edad, es precisamente este colectivo el más afectado por el aumento de los precios. Esto obliga a muchos de ellos a alquilar de forma compartida ya que, como sucede con la compra, la parte de los ingresos que un joven debe destinar a pagar el alquiler es inasumible para una persona sola. En cuanto al alquiler inferior al precio de mercado promovido por organismos públicos, es solo una mínima parte (3,3%) la que accede al mismo.

El alquiler máximo mensual que debería tener una vivienda para que el pago resultara equivalente al 30% del salario medio neto de un joven era, en 2017, de 269,51 euros. Pero la realidad es que el alquiler medio de una vivienda en España está cerca de los 800 euros mensuales (Observatorio de la Emancipación 2017).

  • La tendencia alcista se acentúa, especialmente, en las ciudades y comunidades autónomas con mayores concentraciones urbanas como Madrid, Cataluña o Baleares, donde está provocando importantes alzas de los precios en contraste con otras comunidades menos pobladas.

5. Conclusiones

Las actuales condiciones sociolaborales de la mayoría de los jóvenes españoles impiden que puedan acceder a una vivienda en propiedad. Hoy, apenas un 27% es propietario de una vivienda, lo que supone una caída de más de la mitad respecto al porcentaje de jóvenes propietarios que había en 2008.

Con la precariedad laboral y los bajos salarios existentes, los jóvenes lo tienen muy difícil para acceder al mercado hipotecario, lo que les obliga a retrasar su emancipación o a acceder a una vivienda en alquiler. Esta última opción puede estar influyendo en el incremento del precio medio del mercado de alquiler, especialmente acusado en algunas comunidades autónomas. También es cada vez más frecuente la opción de la cesión gratuita por parte de familiares, una alternativa que está creciendo exponencialmente apoyada en el hecho de que España cuenta con uno de los porcentajes de vivienda en propiedad más elevados del mundo.

El problema principal, a corto plazo, no es tanto la necesidad de vivienda nueva para dedicarla a la venta o al alquiler para la juventud, cuanto el establecimiento de políticas de rehabilitación y reorientación del uso del parque existente, para adecuarlo a las necesidades de la población joven que no tiene posibilidad de acceso a la vivienda. Para solventar el actual déficit de acceso a la vivienda existente, una solución (parcial) podría ser facilitar la salida al mercado de las viviendas infrautilizadas. Para ello es necesario que los arrendatarios tengan garantizada la seguridad jurídica de la propiedad que ponen en alquiler y la rentabilidad de la misma. Ambas garantías no pueden ir separadas. Si se aseguran adecuadamente estas condiciones, se dinamizaría el mercado de alquiler y, al equilibrar la oferta y la demanda, se facilitaría la contención de los precios. Una oferta pública de alquiler de vivienda de jóvenes (actualmente inexistente) también podría contribuir a aliviar los problemas de vivienda en España.

6. Referencias

Este artículo se ha adaptado a partir del estudio:

G.A. MUÑEZ-FERNÁNDEZ (2017): «Juventud y mercado de la vivienda en España: análisis de la situación», Revista de Estudios de Juventud, 116.

Otras referencias bibliográficas:

BANCO DE ESPAÑA (2017): Encuesta Financiera de las Familias (EFF) 2014: métodos, resultados y cambios desde 2011. Artículos analíticos.

COMISIONES OBRERAS (2018): Generación móvil: una radiografía de la juventud y 10 ejes de trabajo.

IDEALISTA (2019): Evolución del precio de la vivienda en alquiler en 2018 

INSTITUTO NACIONAL de ESTADÍSTICA (INE): Encuesta de condiciones de vida 

INSTITUTO NACIONAL de ESTADÍSTICA (INE): Encuesta de población activa. Hogares por régimen de tenencia de la vivienda y edad y sexo de la persona de referencia.

INSTITUTO NACIONAL de ESTADÍSTICA (INE). Encuesta de población activa. Ocupados a tiempo parcial por motivo de la jornada parcial, sexo y grupo de edad.

MÓDENES, J.A., y LÓPEZ-COLÁS, J. (2014): «Cambio demográfico reciente y vivienda en España: ¿hacia un nuevo sistema residencial?», Revista Española de Investigaciones Sociológicas, 148(1).

MUÑOZ-FERNÁNDEZ, G.A., L. SANTOS-ROLDÁN y P. RODRÍGUEZ-GUTIÉRREZ (2016): «El mercado español de la vivienda: aspectos demográficos», Papeles de Población, 22(88).

OBSERVATORIO DE EMANCIPACIÓN (2018): número 13 (segundo trimestre 2016).

PAREJA-EASTAWAY, M., y M.T. SÁNCHEZ-MARTÍNEZ (2011): «El alquiler: una asignatura pendiente de la política de vivienda en España», Ciudad y Territorio. Estudios Territoriales, 167.

Clasificación

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Guzmán Antonio Muñoz Fernández, Universidad de Córdoba
Adaptación: Àlex Blancafort

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